يحق للمؤجر أو مالك العين المؤجرة طلب إخلاء العقار وتسليمه خالياً من الشواغل عند توافر حالات وشرائط محدّدة إستلزمها قانون المالكين والمستأجرين و القانون المدني ، ونوجز هذه الحالات بالتالي تبيانه :
أولاً : العقارات المؤجرة قبل تاريخ 31/8/2000
على الرغم من أيّ إتفاق سابق فيما بين المؤجر و المستأجر فإن عقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 تعتبر مستمرّة بحكم القانون ، ويلتزم المستأجر بدفع الزيادات القانونية التي يحدّدها مجلس الوزراء وذلك بالإضافة إلى دفع البدل الإيجاري المتفق عليه ، إلّا انه يجوز إخلاء المأجور في أيّ من الحالات التالية: 1. إذا تخلّف المستاجر عن دفع بدل الإجارة ، أو أيّ جزء منه مستحق الاداء قانوناً ، أو تخلّف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها أو خالف أيّ شرط من شروط عقد الإجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال (15) يوماً من تاريخ تبليغه بذلك بموجب إنذار عدلي . 2.إذا تكرّر تخلّف المستاجر عن دفع بدل الإجارة أو تكرّرت مخالفته لأيّ شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم إنذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين وذلك دون حاجة لإنذار جديد . 3. إذا أجّر المستأجر المأجور أو قسماً منه لشخص آخر أو سمح له بإشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص آخر دون تلك الموافقة . 4.إذا سمح المستأجر لشريك أو شركة بإشغال العقار المؤجر على إنه اذا كان شخصان أو أكثر يشغلون العقار عن طريق الإجارة ويتعاطون العمل فيه ، وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم ، فإن ذلك لا يعتبر موجباً للإخلاء ويسري هذا الحكم الأخير على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد أسرته العاملين معه في نفس العقار. 5. إذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31/8/2000 بلا إشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ، ولمدة ستة أشهر أو أكثر في العقارات المؤجرة لغاية أخرى . 6. إذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة . 7.إذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالاً مخالفا . 8.إذا الحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح بإحداث ذلك الضرر ، أو إًحدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذّر معه إعادته الى ما كان عليه قبل إحداث الضرر أو سمح بإحداث مثل هذا التغيير ، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة أن يزيلها عند ترك العقار إذا طلب المالك ذلك . 9.إذا لم يكن المالك مقيماً في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره ، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته إلى تلك المنطقة ، إذا إشترط ذلك في العقد ووفقاً لأحكامه . 10. إذا انشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملّك عقاراً بدلاً عن المأجور في حدود البلدية التي يقع فيها العقار إذا كان لغايات السكن أو في الموقع الذي يقع فيه العقار إذا كان لغايات أخرى غير السكن .
ثانياً : العقارات المؤجرة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده
عقود الإجارة المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده فيحكمها العقد الناظم فيما أطراف العقد الإيجاري من حيث مدة الإجارة و البدل الإيجاري وغيرها من الشروط والتوفقات التعاقدية إستناداً إلى أن العقد هو شريعة المتعاقدين ، فيعتبر التخلّف عن دفع أيّ قسط من البدل الإيجاري أو إنتهاء المدة الإيجارية أو مخالفات أيّ شرط من شروط العقد سبباً بموجباً لفسخ العقد و إخلاء العقار و تسليمه خالياً من الشواغل.
ثالثاً : إسترداد المأجور بشكل مستعجل
يجوز للمؤجر بموجب عقد إجارة خطي إتباع الإجراءات التالية لإخلاء أو إسترداد العقار المأجور وإستلامه خالياً من الشواغل إذا كان سبب الإخلاء أو الإسترداد إنتهاء مدة عقد الإجارة وفق أحكام العقد أو وفق أحكام الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين و المستأجرين : 1. إذا قام المالك بإخطار المستأجر بلزوم إخلاء أو رد المأجور بإنتهاء مدة عقد الإجارة وإمتنع المستأجر عن إعادة المأجور خلال مدة عشرة أيام من تاريخ تبليغه الإخطار إو تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة أيّهما لاحق، فيعتبر ذلك سبباً مشروعاً للمالك لتقديم طلب إلى قاضي الأمور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لإستصدار قراراً بإخلاء أو إسترداد المأجور وللقاضي أو من ينتدبه إجراء الكشف لإثبات واقع حال المأجور إذا وجد ذلك ضرورياً .
2. يعتبر القرار المستعجل بقبول الطلب سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي وفق أحكام قانون التنفيذ إذا تحقّق الشرطان التاليان مجتمعين:
* إنقضاء مدة عشرة أيام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه للمستأجر بدون الطعن فيه أو تأييد محكمة الاستئناف للقرار المستعجل في حالة الطعن فيه وعلى محكمة الاستئناف أن تنظر في هذا الطعن مرافعة. * تقديم المالك من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية أو مصرفية يقدر قيمتها قاضي الأمور المستعجلة أو المحكمة المختصة وذلك لضمان العطل والضرر الذي قد يلحق بالمستأجر إذا تبيّن أن المالك غير محق بطلبه.
3. على الرغم مما ورد في أيّ قانون أخر، لا يكون المالك ملزماً بإقامة دعوى موضوعية بشأن القرار المستعجل القاضي بإخلاء أو إسترداد المأجور، كما لا يمس القرار المستعجل حق أيّ طرف بإقامة دعوى موضوعية ضد الطرف الأخر لتقديم أيّ إدعاءات أو مطالبات وفق أحكام التشريعات النافذة.
4. إذا مضت مدة ثلاثين يوماً من تاريخ تبليغ المستأجر للقرار المستعجل وبدون أن يقدم المستأجر دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة بخصوص عقد الإجارة موضوع القرار المستعجل فعلى قاضي الأمور المستعجلة إنهاء مفعول الكفالة العدلية أو إعادة الكفالة المصرفية إلى المالك بناء على طلبه.
5. إذا كان العقار مؤجراً مفروشاً فلا يلزم توجيه الإخطار وإجراء الكشف المشار اليهما سالفاً ، ويعتبر القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الإخلاء أو الإسترداد قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي فور صدوره .
رابعاً :إخلاء المأجور للتغيّير أو التعمير أو الهدم
أ . يحق للمالك تخلية العقار إذا رغب في إجراء تغيّير أو تعمير وهدم فيه أو في البناء الذي يؤلف العقار قسماً منه على وجه يؤثر في العقار، إذا توفرت الشروط التالية مجتمعة : 1. أن يكون قد مضى على إنشاء البناء أربعون عاماً . 2. أن يكون قد مضى على عقد الإجارة إثنا عشر عاماً . 3. أن لا يكون بإمكان البناء القائم تحمل زيادة في الطوابق إلى المدى الذي تسمح به أحكام التنظيم . 4. أن يكون قد إستصدر رخصة قانونية بالبناء . 5. أن يكون المالك قد أخطر المستأجر بواسطة الكاتب العدل قبل مدة لا تقل عن ستة أشهر ، على أنه إذا كان في العقار أو الجزء من العقار المراد هدمه أكثر من مستأجر واحد ، فلا يجوز تنفيذ الأحكام التي تصدر بالإخلاء بمقتضى هذه المادة إلا بعد صدور أحكام مماثلة بحق المستاجرين الآخرين أو الحصول على موافقتهم الخطية بتخلية ما يخصهم من العقار ، وتعتبر مثل هذه الموافقة بمثابة حكم واجب التنفيذ.
ب. يتضمن الاخطار العدلي المشار اليه سالفاً ، الطلب إلى المستاجر أن يقوم بإعلام المالك بواسطة الكاتب العدل فيما إذا كان يختار التعويض الذي يستحقه أو العودة إلى المأجور بعد إعادة بنائه بأجر المثل وذلك خلال شهرين من تاريخ تبليغه الإخطار ويكون الحق في العودة مقيّداً بنفس كيفية الإنتفاع أو بغاية مماثلة لا تتعارض مع مقتضيات التنظيم ، وفي حالة عدم إجابة المستأجر على الإخطار الموجه اليه خلال المدة المعينة يعتبر بأنه قد إختار التعويض.
ج. إذا اختار المستأجر التعويض عن الضرر الذي لحق به جراء الإخلاء ولم يتم الاتفاق بينه وبين المالك على مقدار التعويض يحق لأيّ منهما إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة لتقديره .
د . إذا إختار المستأجر العودة إلى العقار في البناء الجديد الذي تم الترخيص بانشائه وتعذر عليه ذلك بسبب عدم قيام المالك بهذا الانشاء خلال ثلاث سنوات من تاريخ سريان الرخصة بصورة تمكن المستأجر من إشغاله أو لرفض المالك إعادة المستأجر إلى العقار رغم إتمام انشائه أو تغيير طبيعة أو صفة إستعماله فللمستأجر الحق في إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة للمطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحق به جراء الاخلاء.
هـ. على المالك إخطار المستأجر بوساطة الكاتب العدل بأنه قد أتمّ انشاء البناء الجديد وأن على المستأجر إبداء رغبته في العودة إلى العقار خلال ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ الإخطار وذلك بمقتضى جواب بوساطة الكاتب العدل.
و . إذا أبدى المستأجر رغبته في العودة الى العقار خلال المدة المبينة في الفقرة (هـ) من هذه المادة ينظّم المالك والمستأجر عقد إيجار جديد بالشروط التي يتفقان عليها وفي حال عدم إتفاقهما يحق لأيّ منهما إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة لتحديد بدل أجر مثل سنوي للعقار بتاريخ إقامة الدعوى.
ز. إذا نكل المستأجر عن العودة الى العقار أو عن دفع بدل أجر المثل المقدر من المحكمة فيسقط حقه في المطالبة بأيّ تعويض ويحق للمالك مطالبته ببدل العطل والضرر الذي لحق به.
خامساً : إخلاء المأجور الآيل للسقوط
يجوز إخلاء المأجور دون تعويض إذا كان آيلاً للسقوط أو معرّضاً سلامة الآخرين أو ممتلكاتهم للخطر .
سادساً : إخلاء الأرض الخالية من البناء (العرصة)
لمالك الأرض الخالية من البناء (العرصة) المؤجرة لأيّ غرض الحق في تخليتها إذا توافر الشرطان التاليان :
· أن يكون قد إستصدر رخصة قانونية بالبناء.
· أن يكون المالك قد أخطر المستأجر بواسطة الكاتب العدل قبل مدة لا تقل عن ستة أشهر ، على أنه إذا كان في العقار أو الجزء من العقار المراد هدمه أكثر من مستأجر واحد ، فلا يجوز تنفيذ الأحكام التي تصدر بالإخلاء بمقتضى هذه المادة إلا بعد صدور أحكام مماثلة بحق المستاجرين الآخرين أو الحصول على موافقتهم الخطية بتخلية ما يخصهم من العقار ، وتعتبر مثل هذه الموافقة بمثابة حكم واجب التنفيذ.
و دون أن يكون للمستأجر الحق في العودة إلى العقار ويقتصر حقه على التعويض الذي يتم تقديره من المحكمة المختصة.
ب. إذا كان في العرصة المطلوب تخليتها أيّ بناء أقامه المستأجر بموافقة المالك ( بإستثناء الأكشاك أو غرف الحراسة أو ما يماثلها ) فلا يجوز الحكم بتخلية العرصة إلا إذا كان قد مضى على إقامة ذلك البناء عشر سنوات على الأقل .
(إمتناع المالك عن إستلام المأجور)
عند إنتهاء مدة الإجارة وطلب المستأجر من المالك إستلام العقار وأمتنع المالك عن ذلك رغم تبلّغه إنذاراً عدلياً بذلك ، فيحق للمستأجر أن يقدم طلب مستعجل لقاضي الأمور المستعجلة لتسليم العقار للمالك .
